《咸寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建停車泊位管理辦法》的起草說(shuō)明

現(xiàn)將《咸寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建停車泊位管理辦法》（送審稿）的起草情況說(shuō)明如：

一、起草背景

近些年，隨著小區(qū)停車泊位配建管理工作加強(qiáng)，小區(qū)配建停車泊位數(shù)在量上得到較大增長(zhǎng)，但仍存在權(quán)屬不明確、使用效率不高、管理不規(guī)范、權(quán)益保障不足、地上熱地下冷等問(wèn)題和現(xiàn)象，一直是小區(qū)管理的難點(diǎn)問(wèn)題、社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。為更好地鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建停車泊位，合理利用城市地下空間資源，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車泊位的出租、出售、附贈(zèng)行為和不動(dòng)產(chǎn)登記管理，保障停車泊位權(quán)利人的合法權(quán)益，推動(dòng)化解小區(qū)“停車難”問(wèn)題，按照市政府的安排部署，市自然資源和規(guī)劃局在前期調(diào)研和充分征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，起草形成了《咸寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建停車泊位管理辦法》（送審稿）。

1. 起草過(guò)程

   2020年11月，組織住建、城管、法院、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司及相關(guān)律師事務(wù)所召開(kāi)小區(qū)停車泊位管理研討座談會(huì)，對(duì)停車位權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)登記、租售管理、停車服務(wù)等進(jìn)行討論，提出了意見(jiàn)和建議。我局結(jié)合座談會(huì)意見(jiàn)，在學(xué)習(xí)借鑒其他城市管理經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上起草了《咸寧市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建停車泊位管理辦法（征求意見(jiàn)稿）》。

   2021年1月，以市政府辦公室名義征求了住建、城管、發(fā)改、市場(chǎng)等相關(guān)職能部門意見(jiàn)；2月4日，市政府辦組織相關(guān)單位對(duì)《辦法》（征求意見(jiàn)稿）進(jìn)行了討論，對(duì)相關(guān)部門管理職責(zé)進(jìn)行了協(xié)調(diào)，我局結(jié)合征求意見(jiàn)情況進(jìn)行了修改完善。

   2021年3月26日至4月5日，我局在“云上咸寧”、《咸寧日?qǐng)?bào)》微信公眾號(hào)、《香城都市報(bào)》等媒體上公開(kāi)征集意見(jiàn)建議；2021年4月29日，我局組織市直相關(guān)職能部門、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司、新聞媒體、行業(yè)協(xié)會(huì)、業(yè)主群眾代表和法律專業(yè)人士召開(kāi)座談會(huì)廣泛征求意見(jiàn)建議，修改形成《辦法》（代擬稿）。

   2021年5月31日，按照市司法局對(duì)《辦法》（代擬稿）審查意見(jiàn)進(jìn)一步修改完善，形成《辦法》（送審稿）。

   三、意見(jiàn)采納情況

   （一）關(guān)于住建、發(fā)改、市場(chǎng)等部門提出的具體條款修改意見(jiàn)已在相關(guān)條款中采納修改。

   （二）關(guān)于住建、發(fā)改、市場(chǎng)、城管等部門提出的部門責(zé)任分工的意見(jiàn)，已按2021年2月4日市政府辦主持召開(kāi)的部門協(xié)調(diào)會(huì)意見(jiàn)進(jìn)行了修改調(diào)整。

   （三）關(guān)于媒體和座談會(huì)征集的意見(jiàn)，我局研究后，對(duì)合理的意見(jiàn)和建議進(jìn)行了吸納，并做修改完善。比如：座談會(huì)上業(yè)主代表提出的“增加一定比例停車泊位由業(yè)主共同使用”的建議，作為鼓勵(lì)、引導(dǎo)性內(nèi)容在《辦法》第三條第四款“未設(shè)置地面露天停車位，但設(shè)置了地下停車泊位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃配建停車泊位數(shù)（含人防地下室車位）的10％作為小區(qū)全體業(yè)主共同使用?！边M(jìn)行補(bǔ)充完善。

   （四）關(guān)于市司法局對(duì)《辦法》第三條第四款、第六條第二款、第八條第一款、第十四條的審查意見(jiàn)已在相應(yīng)條款中修改完善。

   四、主要條款內(nèi)容

   （一）關(guān)于停車泊位權(quán)屬

   第三條　在項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)利用、占用業(yè)主共有地面空間設(shè)置的地面露天停車位歸小區(qū)業(yè)主共同享有，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得出租、出售、附贈(zèng)給企業(yè)（含物業(yè)公司，下同）或個(gè)人，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。未占用業(yè)主共有地面空間設(shè)置的其它露天停車泊位可按雙方約定履行。

   人防地下室歸國(guó)家所有，其范圍內(nèi)規(guī)劃布局的停車泊位，按照平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有的原則，經(jīng)人防主管部門批準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以將停車位出租給業(yè)主停車使用，但不得出售、附贈(zèng)給企業(yè)或個(gè)人，不得辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

   地上室內(nèi)停車庫(kù)、非人防地下室車位面積已計(jì)入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證登記公攤面積的，歸小區(qū)業(yè)主所有；未計(jì)入業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證登記公攤面積的，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”原則，歸項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)所有，可以進(jìn)行出租、出售、附贈(zèng)給本小區(qū)業(yè)主和辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

   未設(shè)置地面露天停車位，但設(shè)置了地下停車泊位的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供規(guī)劃配建停車泊位數(shù)（含人防地下室車位）的10％作為小區(qū)全體業(yè)主共同使用。

2. 關(guān)于連建地下停車空間有償使用

   第五條　本辦法施行后供地的建設(shè)項(xiàng)目，其配建地下停車場(chǎng)（含人防地下停車場(chǎng)，下同）的供地和規(guī)劃建設(shè)管理，按照以下規(guī)定辦理。

   （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地表及配建地下停車場(chǎng)作為連建空間，地表建設(shè)用地使用權(quán)和地下建設(shè)用地使用權(quán)按照“一并供地、分次辦理”的原則，一并擬訂供地方案，分別辦理供地手續(xù)。

   （二）開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)自然資源和規(guī)劃部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案中應(yīng)當(dāng)明確配建地下停車場(chǎng)及停車泊位的具體布局方式，包括：配建地下停車場(chǎng)的用地范圍、建筑面積、使用功能及地下室層數(shù)等。重點(diǎn)區(qū)分標(biāo)注人防區(qū)域和非人防區(qū)域范圍，機(jī)械式停車位和自走式停車位布局、數(shù)量，其中人防地下室范圍內(nèi)不得設(shè)置機(jī)械式停車位。

   （三）開(kāi)發(fā)企業(yè)依據(jù)自然資源和規(guī)劃部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)方案，申請(qǐng)完善配建地下停車場(chǎng)建設(shè)用地使用權(quán)供地手續(xù)，補(bǔ)充簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或者辦理國(guó)有建設(shè)用地劃撥手續(xù)，其中，配建地下停車場(chǎng)的土地用途結(jié)合地上主導(dǎo)用途確定為“配建地下停車場(chǎng)（地上主導(dǎo)用途）”，出讓起止時(shí)間和使用年限與地上主導(dǎo)用途使用權(quán)的起止時(shí)間和使用年限保持一致。出讓價(jià)款按其地上使用權(quán)主導(dǎo)用途出讓時(shí)所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)的10％計(jì)算，繳納土地價(jià)款具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

   配建地下停車場(chǎng)用地使用權(quán)出讓價(jià)款＝配建地下停車場(chǎng)用地出讓面積×該宗地地上使用權(quán)主導(dǎo)用途出讓時(shí)所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×10％。

   參考其他城市地下配建停車位土地收益做法：

3. 荊門市做法。荊門市2019年9月施行的《荊門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車泊位管理暫行辦法》規(guī)定：“地下停車泊位建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓價(jià)款＝土地出讓面積×該宗地地上使用權(quán)主導(dǎo)用途所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)×10％”。

4. 武漢市做法。武漢市2019年3月施行的《武漢市人民政府關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目配建地下停車場(chǎng)管理的意見(jiàn)》規(guī)定：“地下配建停車場(chǎng)建設(shè)用地使用權(quán)的政府土地收益，原則上不得低于工業(yè)用地評(píng)估地價(jià)的6％?！?/p>

5. 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行綜合驗(yàn)收及規(guī)劃條件核實(shí)，應(yīng)當(dāng)將配建地下停車場(chǎng)的空間范圍、建筑面積及停車位數(shù)量、地下室層數(shù)等情況納入驗(yàn)收、核實(shí)范圍，并進(jìn)行實(shí)地核驗(yàn)。經(jīng)驗(yàn)收合格，方可申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

6. 關(guān)于停車位租售備案管理

   第七條　開(kāi)發(fā)企業(yè)在出租或出售地上室內(nèi)停車庫(kù)和非人防地下室車位前，應(yīng)制定租售方案報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案。車位租售方案未經(jīng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案的，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自對(duì)外出租、出售、附贈(zèng)車位、車庫(kù)。租售方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

   （一）規(guī)劃批準(zhǔn)用于停放汽車的車位、車庫(kù)分布位置、數(shù)量、面積情況（總平面規(guī)劃圖、地上和地下室內(nèi)車位布局圖）。同一物業(yè)管理區(qū)內(nèi)存在住宅、商業(yè)、辦公等不同功能用途房屋的，應(yīng)一并公示各功能用途房屋的車位分配情況（數(shù)量、分布等）及依據(jù)，相關(guān)規(guī)劃批準(zhǔn)文件未區(qū)分各功能用途房屋車位配建數(shù)量的，應(yīng)按不同功能用途房屋面積占總建筑面積的比例分配車位。

   （二）擬出租、出售、附贈(zèng)的地上室內(nèi)停車庫(kù)和非人防地下室車位的分布位置、數(shù)量、面積情況（測(cè)繪平面圖）、停車位樓盤表及產(chǎn)權(quán)初始（首次）登記證明文件。

   （三）擬出租車位的，應(yīng)明確出租的時(shí)間、方式、租金標(biāo)準(zhǔn)。

   （四）擬出售車位的，應(yīng)明確出售的時(shí)間、方式、每個(gè)車位的售價(jià)。

   （五）采取何種監(jiān)督方式保證租售過(guò)程公開(kāi)、公平、公正。

   （六）車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他需要說(shuō)明事項(xiàng)。

   （七）車位出租、出售、附贈(zèng)方案、車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)權(quán)初始（首次）登記證明文件應(yīng)在小區(qū)主要出入口、公示欄等顯著位置公示，公示期不少于30天。

   第十條　車位、車庫(kù)的銷售、租賃應(yīng)建立統(tǒng)一、規(guī)范的停車位樓盤表，納入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目樓盤表進(jìn)行管理。車位、車庫(kù)銷售合同實(shí)行網(wǎng)簽備案制度，推行使用住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)可的商品房買賣合同示范文本；車位、車庫(kù)租賃合同推行住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門認(rèn)可的房屋租賃合同示范文本。

   在簽訂車位、車庫(kù)租賃、銷售和合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中注記房屋購(gòu)買人或承租人已購(gòu)買本小區(qū)內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同編號(hào)。

7. 關(guān)于停車泊位產(chǎn)權(quán)登記管理

   第九條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后，其配建的地上室內(nèi)停車庫(kù)和非人防地下室車位作為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行登記，單獨(dú)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，根據(jù)地上、地下標(biāo)識(shí)碼編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書登記的權(quán)利性質(zhì)、土地用途、土地使用期限等內(nèi)容按照《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》確定，其房屋用途為“地上室內(nèi)停車庫(kù)”、“非人防地下室車位”。車位、車庫(kù)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)注記權(quán)屬人已購(gòu)買本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)或商品房買賣合同編號(hào)。

   房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目配建地下停車場(chǎng)未取得地下建設(shè)用地使用權(quán)、未辦理不動(dòng)產(chǎn)初始（首次）登記而進(jìn)行停車位銷售交易的，房屋交易監(jiān)管部門不得對(duì)買賣合同進(jìn)行備案，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理配建地下停車位不動(dòng)產(chǎn)登記。

8. 關(guān)于停車泊位管理部門職責(zé)

   第十二條　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)出售、出租、附贈(zèng)情況進(jìn)行監(jiān)督管理。

   發(fā)展和改革部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位、車庫(kù)銷售、租賃價(jià)格和物業(yè)服務(wù)價(jià)格的成本監(jiān)督管理工作。

   自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目停車位產(chǎn)權(quán)登記的監(jiān)督管理工作。

   市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)價(jià)格行為的監(jiān)督檢查工作。

   人民防空管理部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目人防工程范圍內(nèi)平時(shí)用作停車位的監(jiān)督管理工作。

   第十三條　車位、車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)所有人、使用和維護(hù)管理責(zé)任人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃批準(zhǔn)用途合理使用，保障公共通道及出入口的開(kāi)放性和交通集散功能，保障消防、通風(fēng)、照明、監(jiān)控、通信等設(shè)施正常運(yùn)行。不得隨意拆改、變動(dòng)地下車位建筑主體、承重結(jié)構(gòu)，不得擅自改變車位、車庫(kù)用途，以及不得有法律、法規(guī)規(guī)定的其他禁止行為，違反規(guī)定的由城管、住建、應(yīng)急、公安等管理部門及時(shí)依法查處。

   （七）關(guān)于停車泊位物業(yè)服務(wù)

   第十七條　開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)不得向業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)（租賃）的車位、車庫(kù)和地面露天停車位收取停車位使用費(fèi)。物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)針對(duì)車位、車庫(kù)提供相應(yīng)物業(yè)服務(wù)的可以收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

   車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、使用、管理等具體事項(xiàng)由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)雙方協(xié)商決定，并簽訂服務(wù)合同；業(yè)主委員會(huì)成立前，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)前期物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)制定本物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、使用、管理方案。車位、車庫(kù)物業(yè)服務(wù)方案應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)主要出入口、公示欄公示30天，公示無(wú)異議后，將方案報(bào)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門備案后實(shí)施。

   （八）關(guān)于停車泊位租售價(jià)格與物業(yè)服務(wù)投訴處理

   第十八條　對(duì)公眾投訴頻繁、矛盾突出的車位、車庫(kù)租售價(jià)格及物業(yè)服務(wù)價(jià)格，由物價(jià)主管部門開(kāi)展成本調(diào)查，市場(chǎng)監(jiān)管部門依據(jù)成本調(diào)查結(jié)果組織協(xié)商，引導(dǎo)、督促開(kāi)發(fā)企業(yè)或物業(yè)服務(wù)公司合理定價(jià)。

   第十九條　各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照本辦法要求，規(guī)范車位、車庫(kù)租售行為，合理確定價(jià)格，不得采用欺詐、串通、哄抬等手段變相操控車位、車庫(kù)價(jià)格，不得擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。對(duì)未按規(guī)定租售車位、車庫(kù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，由相關(guān)部門按照規(guī)定依法依規(guī)處理。

   五、請(qǐng)求事項(xiàng)

   按照市司法局審查意見(jiàn)，請(qǐng)求市政府常務(wù)會(huì)議研究通過(guò)后以咸政規(guī)名義印發(fā)實(shí)施。

   參會(huì)單位建議名單：市自然資源和規(guī)劃局、市住建局、市發(fā)改委、市城管執(zhí)法委、市市場(chǎng)監(jiān)督管理局。